Quais as finalidades das Avaliações em Imóveis?

Você sabe quais os motivos que nos levam a fazer uma avaliação em algum imóvel?

Para responder a essa pergunta, precisarei separar por assunto, pois são vastas as possibilidades.

Então, para facilitar a compreensão, irei dividir em sete tópicos. São eles:

1. Perícias de engenharia;
2. Avaliações de imóveis urbanos;
3. Ações reais imobiliárias;
4. Ações indenizatórias;
5. Ações cautelares;
6. Ações civis públicas e privadas e
7. Ações possessórias.

É certo que muitas das vezes não é possível trabalhar apenas um tópico por vez, pois sempre precisamos nos apoiar em duas ou mais finalidades dispostas nestes tópicos, devido ao fato de estarem interligadas entre si.

Mas vamos direto ao ponto para que você possa entender melhor o que eu quero dizer!

1. Perícias de engenharia

De acordo com a norma NBR 14653-1, que dispõe sobre os Procedimentos Gerais da Avaliação de bens, Perícia é a “atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos”.

Mas quem são os profissionais qualificados para realizar essas perícias?

A norma NBR 13752, que dispõe sobre Perícias de Engenharia na Construção Civil, estabelece que

“a realização deste trabalho é de responsabilidade e exclusiva competência dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, de acordo com a Lei Federal n° 5194/66 e, entre outras, as Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA.”

Então, os Arquitetos e Engenheiros Civis e Agrônomos são quem possuem essa competência profissional!

Mas essa formação por si só não basta, ainda é preciso ter cursos de especialização para saber atuar como peritos judiciais e extrajudiciais e também como assistentes técnicos judiciais e extrajudiciais.

A mesma norma NBR 13752 enfatiza sobre essa competência profissional em que solicita que:

“a realização de perícias de engenharia na construção civil é matéria eminentemente técnica e de exclusiva competência de peritos e assistentes técnicos nos termos da legislação vigente”

E quais os principais desdobramentos da Perícia de Engenharia? Atuamos, com maior periodicidade, nas seguintes questões:

• Perícia para apuração de insalubridade;
• Perícia para apuração de periculosidade;
• Assistência técnica em perícia ergonômica;
• Perícia sobre patologias e anomalias;
• Relatório técnico com recomendações técnicas e tratamento de anomalias;
• Inspeção Predial com metodologia própria que avalia os sistemas construtivos da edificação e grau de risco de cada elemento apontando recomendações com propriedade técnica para correções.

2. Avaliações de imóveis urbanos

A avaliação tem por finalidade atribuir valor ao imóvel.

A norma NBR 13752 define avaliação como “atividade que envolve a determinação técnica do valor
qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento”.

Já a norma NBR 14653-1 define a avaliação de bens como a “análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

3. Ações reais imobiliárias

Nesse tópico, se envolvem questões como:

• Usucapião

A norma NBR 13752 define usucapião como “forma de aquisição de domínio, por posse reconhecida
em face da legislação”.

Esse é um tema bastante polêmico, pois em um primeiro momento, pode parecer injusto. Contudo, essa aquisição de domínio (ou posse) é embasada e justificada pela Constituição Federal e pelo Código de Processo Civil.

Vou dar um mero exemplo de como o usucapião poderia ocorrer:

Isso quer dizer que João, de acordo com a Constituição Federal e o Código de Processo Civil, tem direito a entrar com o pedido de usucapião daquele bem, já que ele ocupa e cuida dele há tanto tempo e de forma contínua, pacífica e indisputada por Maria ou qualquer outra pessoa.

Daí a importância de nos mantermos atentos aos nossos bens, como também a quitação dos impostos pertinentes e a regularização e manutenção dos mesmos.

• Demarcatórias

A norma NBR 13752 define demarcação como “assinalação ou aviventação dos limites ou divisas de uma
propriedade; ato de fixar limite”.

Ações demarcatórias são acionadas quando há dúvidas sobre os limites divisórios de um terreno.

Na prática, quando há discordância sobre onde começa um terreno e onde termina o outro, dá-se início a uma ação com finalidade de definir e ressaltar essa divisão de espaços. E isso acontece com a limitação das dimensões mínimas para o desmembramento de lotes urbanos que é regulamentada pela Lei Municipal que institui o Plano Diretor desse município.

• Discriminatórias

As ações discriminatórias são, basicamente, a demarcação de terras públicas.

Nesse tópico também acontecem situações em que o Estado toma para si áreas remanescentes de sesmarias não colonizadas (terras devolutas).

A Lei 3081 de 22 de dezembro de 1956 regulamenta em seu Artigo 1° sobre a apuração e/ou investigação da terra em questão:

“Compete à União, aos Estados e Municípios a ação discriminatória, para deslinde das terras de seu domínio, inclusive das terras situadas nas zonas indispensáveis à defesa do país, a que aludem o artigo 180 da Constituição Federal e a Lei nº 2.597, de 12 de setembro de 1955. O processo constará de três fases: a preliminar, de chamamento à, instância e exibição dos títulos de propriedade; a contenciosa, que finaliza pelo julgamento do domínio e a demarcatória.”

4. Ações indenizatórias

Nas ações indenizatórias, tratamos de temas como:

• Contestação de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

Para fazer a análise sobre o IPTU cobrado, primeiramente é necessário conhecer e entender as leis que regem as tributações, assim como as legislações urbanísticas do município. É através delas, que serão conhecidos os parâmetros adotados pela Prefeitura no momento dos cálculos.

Cada município tem suas legislações, portanto, será necessário conhecer os sites das Prefeituras para encontrar documentos como: Plano Diretor (Código de Obras, Código de Posturas, Guia de Numeração e Certidão de Imóveis Urbanos, Lei Orgânica, Parcelamento do Solo, Política Urbana, Regularização Fundiária Rural e Urbana, Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo), legislação sobre IPTU e ITBI, entre outros que sejam necessários.

É importante ressaltar que para cada caso de Ação, utiliza-se de um grupo determinado de Leis, Resoluções, Emendas e Normas, então, cada caso específico terá sua exigência nesses termos.

O Artigo 1° da Lei Complementar que dispõe sobre o Código Tributário do Município onde resido diz o seguinte:

“O Sistema Tributário do Município é regido pela Constituição Federal, pelo
Código Tributário Nacional, Leis Complementares e por este Código, que institui os tributos,
define as obrigações principais e acessórias de todas as pessoas a ele sujeitas e regula o
procedimento tributário.”

Essa mesma Lei, rege como fator gerador “a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou acessão física, como definido na Lei Civil, localizado na Zona Urbana do Município”. Sendo assim, é de suma importância que se tenha ao menos dois dos seguintes itens para que seja classificado como Zona Urbana:

• “meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
• abastecimento de água;
• sistemas de esgotos sanitários;
• rede de iluminação pública, com ou sem posteamento, para distribuição domiciliar;
• escola de educação básica ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do bem imóvel considerado.”

Após isso, serão considerados os requisitos do Código Tributário Nacional, divididos em:

“I – as áreas pertencentes a parcelamento do solo regularizados pela Administração
Municipal, mesmo que executadas irregularmente;
II – as áreas pertencentes a loteamentos aprovados, nos termos da legislação
pertinente;
III – as áreas dos conjuntos habitacionais, aprovados e executados nos termos da
Legislação pertinente;
IV – as áreas com uso ou edificação aprovada de acordo com a legislação urbanística
de parcelamento, uso e ocupação do solo e edificações.“

Depois disso, o bem avaliado será caracterizado em terreno ou prédio.

De acordo com o Artigo 9° dessa Lei, o valor do imóvel é determinado pelos seguintes fatores:

“I – preços correntes das transações no mercado imobiliário;
II – zoneamento urbano;
III – características do logradouro e da região onde se situa o imóvel;
IV – características do terreno como:
a) área;
b) topografia, forma e acessibilidade.
V – características da construção como:
a) área;
b) qualidade, tipo e ocupação;
c) o ano da construção;
VI – custos de construção.”

A avaliação dos imóveis é feita através da Planta Genérica de Valores, a qual contém uma listagem ou planta de valores de terrenos, uma tabela de preços de construção e o seu enquadramento padrão, que por meio de plantas, e listas de fatores e índices, determinam por arbitramento os valores unitários médios do metro quadrado do terreno e da construção.

Então, no Artigo 13° dessa Lei, temos como modo de calcular o valor venal:

“O valor venal do terreno resultará da multiplicação de sua área total pelo
correspondente valor unitário de metro quadrado e pelos fatores de correção, previstos na
Planta Genérica de Valores, aplicáveis conforme as características do terreno.”

No Artigo 16°, temos como calcular o valor venal da construção:

“O valor venal da construção resultará da multiplicação da área total edificada
pelo valor unitário do metro quadrado construído e pelos fatores aplicáveis conforme
características da construção.”

No caso de prédios, o Artigo 18°, determina que:

“No cálculo da área construída bruta das unidades autônomas de prédios em
condomínio, será acrescentada à área privativa de cada unidade a parte correspondente nas
áreas comuns em função de sua cota-parte.”

Aqui, o Artigo 20° dispõe que as alíquotas adotadas serão:

“I – 1,0% (um por cento), para os imóveis edificados;
II – 2,5% (dois inteiros e cinco décimos por cento), para os lotes ou terrenos não
edificados situados na área urbana, em área urbanizável ou considerada de expansão
urbana, conforme disposto no art. 4º, desta Lei;
Parágrafo único. Na hipótese do inciso II, deste artigo, a alíquota será de 1,5% (um
inteiro e cinco décimos por cento) quando o imóvel for delimitado por muros em alvenaria e,
cumulativamente, contar com calçada em sua testada, também em alvenaria.”

Bom, por essas explicações, é possível entender a dinâmica desse tipo de avaliação, portanto, é preciso estar atento a vários fatores influenciadores.

• Contestação de valor do imóvel para desapropriação

Nesse caso, sempre será necessário fazer um Laudo de Avaliação do imóvel em questão para primeiro saber qual seu valor no espaço-tempo em que será feita ou que foi feita a desapropriação.

Mas o que quero dizer com o termo “espaço-tempo”?

É simples! Caso essa desapropriação tenha ocorrido há anos atrás e por ventura esteja em contestação através de processo judicial, será necessário que o Perito do Juízo e os Peritos Assistentes Técnicos “voltem ao tempo” do acontecido na data exata, podendo utilizar os valores da época para fazerem suas análises.

Para isso, os Peritos poderão utilizar de ferramentas como o “Cálculo Exato”, por exemplo. Existem outros, mas não é o foco desse artigo, então, poderemos falar sobre isso em outro momento.

Agora, caso a desapropriação seja recente, os Peritos também poderão utilizar a mesma ferramenta para trabalhos em “tempo real” e com seus respectivos valores atualizados para tal data.

• Contestação de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos)

Primeiramente, vamos entender o que é o ITBI. Já sabemos que trata-se de um imposto para que seja feita a transmissão da propriedade de bens imóveis, a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis (exceto garantias) e cessão de direitos nas transmissões da propriedade de bens imóveis e dos direitos reais.

O Artigo 96 do Código Tributário contido na Lei Complementar n° 92 da cidade de Lavras, em Minas Gerais, dispõe sobre a incidência que o imposto alcança nas mutações patrimoniais:

“I – compra e venda pura ou condicional;
II – dação em pagamento;
III – arrematação;
IV – adjudicação;
V – mandato em causa própria e seus substabelecimentos, quando estes configurem
transação e o instrumento contenha os requisitos essenciais à compra e venda;
VI – a instituição de usufruto, convencional sobre bens imóveis;
VII – torna ou reposições que ocorram nas divisões para extinção de condomínio de
imóveis, quando for recebida por qualquer condômino, quota parte material cujo valor seja
maior do que o valor de sua quota ideal, incidindo sobre a diferença;
VIII – permuta de bens imóveis e de direitos a eles relativos;
IX – quaisquer outros atos e contratos, translativos da propriedade de bens imóveis
sujeitos à transmissão na forma da lei.”

O ITBI é cobrado quando o imóvel transmitido situa-se dentro dos limites do município, mesmo que a mutação patrimonial seja decorrente de contrato firmado fora do município em questão.

• Restituição do valor de ITBI

Quanto a restituição do ITBI, no Artigo 109 do Código Tributário contido na Lei Complementar n° 92 da cidade de Lavras, em Minas Gerais, o imposto recolhido será devolvido em parte ou em seu valor integral, quando:

“I – não se completar o ato ou contrato sobre que se tiver pago, depois de requerido com
provas bastante suficientes;
II – for declarado, por decisão judicial transitada em julgado, a nulidade do ato ou
contrato pelo qual tiver sido pago;
III – for reconhecida a não incidência ou o direito à isenção;
IV – houver sido recolhido a maior.”

5. Ações Cautelares

• Vistoria de imóveis vizinhos a determinada construção que irá se iniciar ou que está terminando

De acordo com o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), a definição para vistoria é “atividade técnica que consiste na constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram.”

Na vistoria de um imóvel, o profissional habilitado irá fotografar e detalhar todos os ambientes pertinentes, assim como todos os acabamentos (tipos de pinturas, materiais utilizados em portas e janelas, tipos de revestimentos de pisos e paredes, etc.).

Essa vistoria resultará em um laudo assinado pelo proprietário e pelo profissional responsável como forma de firmar a verdade daquele documento.

6. Ações Civis Públicas e Privadas

• Constatação de danos materiais em imóveis

Ações civis públicas ou privadas tratam-se de situações em que uma obra ao ser executada ou que já está em finalização de construção pode ter interferido fisicamente nas estruturas de construções que já existiam ao seu redor.

Por isso, é tão importante seguir os processos apresentados nas legislações dos Conselhos de cada expertise, seja ela Arquitetura ou Engenharia.

7. Ações Possessórias

• Reintegração de posse

A reintegração de posse É o processo pelo qual o proprietário ou possuidor de um determinado imóvel busca legalmente recuperar a posse da sua propriedade que tenha sido ilegalmente invadida ou ocupada por outra pessoa.

Para isso é preciso:

1. Contratar um advogado, se possível com especialização na área de reintegração de posse;
2. Comprovar sua posse ou sua propriedade sobre o imóvel;
3. Comprovar a ilegalidade da ocupação em questão através de fotos, testemunhos, documentos ou outras provas;
4. Cumprir as formalidades legais através de um advogado (emitir petições, documentos e provas, realizar audiências, cumprir os prazos para cada fase do processo, etc.);
5. Notificar o ocupante por meio de um oficial de justiça relatando sobre a reintegração de posse;
6. Respeitar o prazo legal para o deslanche do processo, que pode variar de 15 dias a 6 meses, mas ainda assim, depende da demanda de serviços na vara da cidade.

Nesse caso, o Arquiteto ou o Engenheiro fazem a vistoria do imóvel com finalidade de avaliação desse bem para quantificar seu valor de mercado.

• Manutenção de posse

É quando o possuidor de um imóvel tem seu direito de acesso ou uso e fruto impedido por outros sem obedecer as formas da lei, ou seja, ilegalmente.

O Artigo 1210 da Lei n°10.406 de 10 de janeiro de 2002, institui pelo Código Civil que:

“I – não se completar o ato ou contrato sobre que se tiver pago, depois de requerido com
provas bastante suficientes;
II – for declarado, por decisão judicial transitada em julgado, a nulidade do ato ou
contrato pelo qual tiver sido pago;
III – for reconhecida a não incidência ou o direito à isenção;
IV – houver sido recolhido a maior.”

Podemos usar como exemplo a seguinte situação:

Maria é proprietária de uma fábrica de sabonetes. Os funcionários dessa fábrica, entram em greve seguindo orientações do sindicato pertinente à eles. Porém, as pessoas que estão em greve, decidem que nenhum caminhão entra nem sai com mercadoria alguma.

Naturalmente, essa condição é ilegal, pois eles não têm o direito de impedir a conclusão da venda dos sabonetes com finalidade de prejudicar a proprietária da fábrica.

A proprietária da fábrica busca seus direitos na justiça e seu advogado entra com pedido de manutenção de posse para que a proprietária da fábrica possa concluir a venda dos sabonetes para o cliente final que já está aguardando por eles.

Então haverão todos os trâmites processuais pertinentes, com comprovações de propriedade da fábrica por parte da proprietária, apresentação de provas comprovando que a fábrica está sendo impedida de funcionar e os motivos que levaram a isso.

O processo será julgado e a decisão do Juízo, caso positiva para a proprietária, virá seguida de proteção legal e ainda poderá usufruir de ampla publicidade relatando a existência da ação determinada pelo Juízo, conforme o Artigo 554 da Lei n° 13.105 de 16 de março de 2015:

“Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados.
§ 1º No caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande número de pessoas, serão feitas a citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a intimação do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública.
§ 2º Para fim da citação pessoal prevista no § 1º, o oficial de justiça procurará os ocupantes no local por uma vez, citando-se por edital os que não forem encontrados.
§ 3º O juiz deverá determinar que se dê ampla publicidade da existência da ação prevista no § 1º e dos respectivos prazos processuais, podendo, para tanto, valer-se de anúncios em jornal ou rádio locais, da publicação de cartazes na região do conflito e de outros meios.”

• Interdito proibitório

Interdito proibitório é quando a agressão ao bem deriva de ameaças, situação em que o possuidor, seja ele direto ou indireto, precisa promover a defesa preventiva da posse da sua propriedade diante de atos de turbação (perda parcial da posse) ou esbulho (perda total da posse), de modo que impeça o ato agressivo.

Daniel Amorim Assumpção Neves disserta em seu Manual de Direito Processual Civil que:

“A ação de interdito proibitório tem nítida natureza inibitória, voltando-se para evitar que a ameaça de agressão à posse se concretize. Enquanto nosso direito não tinha previsão de tutela inibitória genérica, a ação de interdito proibitório sempre teve lugar de destaque no que se convencionou chamar de tutela inibitória específica. Atualmente, diante da amplitude do art. 497, parágrafo único, do Novo CPC, o interdito possessório não mais pode ser considerado uma ação excepcional dentro do sistema processual. De qualquer forma, o que se busca com tal demanda judicial é evitar a prática do ato ilícito consubstanciado no esbulho ou na turbação possessória.”

Isso quer dizer que deve-se haver a tomada de ação por parte do possuidor, já que no momento acontecem apenas ameaças, evitando maior ato prejudicial ao proprietário do bem, assegurando-o mediante um mandato proibitório.

Espero que tenham gostado do conteúdo e espero ter ajudado a entender um pouco mais sobre as Finalidades das Avaliações em Imóveis!

Até mais!